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　　本报记者 张芗逸

　　8月28日，住房和城乡建设部、自然资源部、国家金融监督管理总局联合发布《关于完善商品住房销售制度的通知》（以下简称《通知》），自发布之日起施行。

　　《通知》围绕加快构建房地产发展新模式，推进商品住房销售制度改革，明确了完善商品住房预售管理、有力有序推行商品住房现房销售、强化政策措施协同等三方面内容。

　　受访专家认为，《通知》紧密对接《中华人民共和国国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》（以下简称《规划纲要》）的精神与要求，并与房地产市场进入存量时代的背景高度契合，有助于维护购房人合法权益，推动房地产业高质量发展。

　　推行商品住房现房销售

　　当前，我国房地产市场供求关系发生重大变化，二手房交易总量已全面超过新房，房地产市场进入存量提质、结构优化的高质量发展时期。

　　《规划纲要》提出，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进对《证券日报》记者表示，房地产行业正从“有没有”转向“好不好”，住房品质提升成为关键。推进销售制度改革、引入现房销售模式，有助于从交易端优化住房消费新格局，提升产品品质与交易安全性，更好适应行业发展新阶段。

　　《通知》明确，各地要有力有序推行商品住房现房销售，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险，维护购房人合法权益。

　　自《通知》施行之日起，新出让土地的商品住房项目和已出让土地未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，优先选择现房销售；已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，鼓励实行现房销售。同时，对现房销售实行备案管理，推行现房销售定金制。

　　具体来说，实行现房销售的商品住房项目，在取得建筑工程施工许可证后，房地产开发企业可与购房人签订购房定金合同，依法收取少量定金。购房定金合同应约定定金金额、商品住房售价、交付时间及不能按期履约的责任等，保护双方合法权益。市县住房城乡建设部门履行定金监管职责，住房资金监管机构承担定金监管工作，在项目的主办银行开立定金监管账户。

　　“对新出让土地且尚未取得建设工程规划许可证的项目，优先选择落地现房销售，体现了循序渐进、因地制宜的改革思路。”严跃进认为，同时，《通知》首次提出推行现房销售定金制，明确少量收取定金，有助于合理平衡买卖双方权利义务，降低交易纠纷风险，为现房销售模式提供制度配套。

　　加强政策措施协同

　　对于预售商品住房，《通知》要求，各地要规范商品住房预售条件，加强预售资金监管，保障预售资金安全，有效防范商品住房交付风险，维护购房人合法权益。

　　根据《通知》，商品住房项目实行预售的，单体建筑应完成主体结构封顶。加强预售资金监管，购房人支付的首付款、个人住房贷款等购房资金应全部存入住房资金监管机构开立的资金监管账户。《通知》施行之日前已取得建设工程规划许可证的商品住房项目，实行预售的，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

　　“随着预售门槛提高、预售资金监管趋严，对于企业而言，预售和现售的差距在缩小。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，配套的土地、金融政策和营商环境也激励企业转向现售。

　　在政策协同方面，《通知》要求，各地要同步完善商品住房项目土地供应、金融支持等相关政策，优化项目开发建设、销售和不动产登记管理，加强政策协调和衔接，提高管理服务效能。

　　如在融资支持上，《通知》提出，房地产项目实行主办银行制，房地产项目开发公司和主办银行双向选择，一个项目确定一家主办银行，主办银行单独或牵头组建银团提供开发贷款等融资服务。房地产项目开发公司以土地使用权抵押申请开发贷款的，应以分户土地使用权集合设定抵押，相关办法另行制定。支持房地产项目开发公司通过股权、债券等多种方式开展融资。对实行现房销售和预售的项目，按照市场化原则满足项目合理融资需求，实现开发贷款发放与项目建设周期相匹配。

　　严跃进表示，总体而言，《通知》从预售、资金、现售、土地、融资等多个环节系统施策，既契合房地产发展新模式的要求，也为市场平稳转型和购房者权益保护提供了坚实的制度基础。

　　谈及《通知》对市场的影响，李宇嘉表示，目前市场上在售库存及在建项目较多，现房销售短期内可能减少房屋供应，但对销售量影响相对有限。同时，新增供应减少也有助于缓和供给端竞争、稳定片区价格，提振市场预期，并给现有项目去库存留足空间。现房销售有助于对当前住房供求关系进行再平衡。