公司代码：600153 公司简称：建发股份
第一节 重要提示
1、 本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到www.sse.com.cn网站仔细阅读年度报告全文。
2、 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3、 公司全体董事出席董事会会议。
4、 容诚会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
经容诚会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2024年度本公司实现归属于母公司股东的净利润2,945,806,792.22元（以下简称“归母净利润”）。
鉴于：
（1）公司在2024年第二次临时股东大会通过的《关于交易完成后增强股东回报规划的议案》中，对2024年度和2025年度的利润分配作出了进一步的安排：每年以现金方式分配的利润不少于当年实现的合并报表归属于上市公司股东的可供分配利润的30%，且每年每股分红不低于0.7元。
（2）公司于2025年1月20日实施了2024年度的中期分红，每10股派发了现金红利4元（含税）。
综合考虑上述现金分红安排、2024年度的中期分红实施情况以及本公司业务可持续发展等因素，公司2024年度利润分配方案如下：
1.本次利润分配方案（不含2024年度中期分红）
公司本次拟向全体股东每10股派发现金红利3元（含税）。截至2024年12月31日，公司总股本2,947,095,201股，以此计算合计拟派发现金红利884,128,560.30元（含税）。
2.2024年度利润分配方案（包含2024年度中期分红）
2024年度公司的现金分红（包括上述2024年中期已分配的现金红利）总方案为每10股派发现金红利7元（含税），现金红利总额为2,062,966,640.70元，剩余未分配利润结转至2025年度。本公司2024年度不进行资本公积金转增及送股。
2024年度拟派发的现金红利占归母净利润的比例为70.03%，相比去年现金红利占剔除收购美凯龙确认的重组收益后的归母净利润的比例增长11.32个百分点。
如在实施权益分派的股权登记日前公司总股本发生变动，公司拟维持每股分配金额不变，相应调整分配总额。
上述利润分配方案尚需提交本公司股东大会审议。
第二节 公司基本情况
1、 公司简介
2、 近三年主要会计数据和财务指标
2.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
2.1.1本期“归属于上市公司股东的净利润”下降主要原因说明：
2023年第三季度，公司及下属子公司联发集团收购美凯龙29.95%股份取得控制权，由于合并对价小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，确认重组收益96.19亿元，其中归属于上市公司股东的重组收益为95.22亿元，导致公司2023年度表观净利润较高，2024年净利润不可与之直接计算同比变动。剔除上述重组收益后，公司2023年“归属于上市公司股东的净利润”为35.82亿元，2024年可比口径同比减少6.36亿元，同比下降17.75%。
2.1.2 公司财务数据分板块情况
公司所从事的主营业务包括供应链运营业务和房地产业务。此外，公司于2023年收购了美凯龙的控制权，美凯龙自2023年8月末纳入公司合并报表范围。公司各业务分部的主要财务数据如下：
单位：万元 币种：人民币
注1：上表中合计数尾差系四舍五入所致。
注2：公司于2023年8月末将美凯龙纳入合并报表范围，故公司家居商场运营业务分部利润表本期数为2024年1-12月金额，上年同期数为2023年9-12月金额，两者无可比性，上表同比数相应列示为“不适用”。
2023年第三季度，公司及下属子公司联发集团收购美凯龙29.95%股份取得控制权，由于合并对价小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，确认重组收益96.19亿元，其中归属于上市公司股东的重组收益为95.22亿元，导致公司2023年度表观净利润较高，2024年净利润不可与之直接计算同比变动。剔除上述重组收益后，公司2023年“归属于上市公司股东的净利润”为35.82亿元，2024年可比口径同比减少6.36亿元，同比下降17.75%。具体情况如下：
1. 供应链运营业务分部
2024年，供应链运营业务实现营业收入5,089.36亿元，同比下降14.23%；实现归属于母公司所有者的净利润35.06亿元，同比减少4.47亿元，同比下降11.33%。归母净利润下降主要是由于2023年公司下属子公司取得联营企业阳光纸业14.34%股权，因投资成本小于取得投资时应享有的被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，产生的收益计入营业外收入，为2023年度贡献归母净利润约3亿元，本年度无此事项。
2.房地产业务分部
2024年，房地产业务分部实现营业收入1,845.84亿元，同比增长10.09%；实现归母净利润3.43亿元，同比增加1.52亿元，同比增幅79.33%。 其中：
（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提37.09亿元存货跌价准备，实现“归母净利润”41.81亿元，为公司房地产业务分部贡献“归母净利润” 20.21亿元，同比减少0.29亿元；
（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提20.92亿元存货跌价准备，房地产业务实现“归母净利润”为-18.25亿元，为公司房地产业务分部贡献的“归母净利润”为-17.72亿元，同比减亏0.86亿元；
（3）本公司出售天津金晨房地产开发有限责任公司股权，取得投资收益0.94亿元。
3.美凯龙经营损益
（1）2024年度，美凯龙商场租赁及运营业务的营业利润超4亿元；美凯龙根据谨慎性原则计提资产减值准备和信用减值准备、调整投资性房地产项目带来的公允价值下降，以及由于停止部分回报率不及预期项目等原因产生的营业外支出，以上四项合计金额为33.90亿元，实现“归母净利润”为-30.46亿元。美凯龙为建发股份贡献的“归母净利润”为-9.03亿元。
（2）美凯龙为建发股份贡献的“归母净利润”同比减少3.4亿元，主要是由于公司2024年度合并美凯龙全年的利润表，2023年度仅合并美凯龙9-12月的利润表，由于合并期间的差异导致2024年度美凯龙归属于建发股份母公司所有者的净亏损有所增加所致。
单位：万元 币种：人民币
注：上表中合计数尾差系四舍五入所致
2.2 主要财务指标
报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
本报告期归属于上市公司股东的净利润包含报告期归属于永续债持有人的税后利息574,276,236.56元，扣除后本报告期归属于上市公司股东的净利润为2,371,530,555.66元，计算基本每股收益、加权平均净资产收益率等上述主要财务指标时均扣除了永续债及利息；计算2023年度的基本每股收益和加权平均净资产收益率时，2023年度的“归属上市公司股东的净利润”中包含公司收购美凯龙控制权而产生的重组收益95.22亿元。
3、 2024年分季度主要财务数据
单位：元 币种：人民币
4、 经营情况讨论与分析
2024年，地缘政治冲突加剧，全球经济增长放缓且分化加剧。面对错综复杂的外部形势，公司党委和董事会带领全体干部员工，聚焦核心主业，稳步推动高质量发展，各项工作初显成效。供应链运营业务在做好经营风险管控的同时，加快推进海外布局和市场开拓，海外业务规模同比增长约12%，核心品类经营总货量继续保持增长；地产业务不断精进产品力和服务力，合同销售金额第四季度筑底回升，子公司建发房产全年销售金额位列全国第7名，较上年提升1名。
4.1 2024年度主要经营成果
2024年，公司营业收入达到7,012.96亿元，同比下降8.17%；实现净利润58.20亿元，同比下降65.46%；实现归属于母公司所有者的净利润（以下简称“归母净利润”）29.46亿元，表观数据同比下降77.52%，剔除美凯龙重组收益因素后可比口径同比下降17.75%。截至2024年末，公司总资产达到7,678.67亿元，净资产达到2,281.58亿元，归属于母公司所有者的净资产达到719.86亿元。
单位：亿元
注1：上表中合计数尾差系四舍五入所致。
注2：上表增减金额以亿元为单位计算得出，增减比例以万元为单位计算得出。
4.1.1 关于利润基数中重组收益的说明
2023年第三季度，公司及下属子公司联发集团收购美凯龙29.95%股份取得控制权，由于合并对价小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，确认重组收益96.19亿元，其中归属于上市公司股东的重组收益为95.22亿元，导致公司2023年度表观净利润较高，2024年净利润不可与之直接计算同比变动。
4.1.2 供应链运营业务分部
2024年，供应链运营业务实现营业收入5,089.36亿元，同比下降14.23%；实现归属于母公司所有者的净利润35.06亿元，同比减少4.47亿元，同比下降11.33%。归母净利润下降主要是由于2023年公司下属子公司取得联营企业阳光纸业14.34%股权，因投资成本小于取得投资时应享有的被投资单位可辨认净资产公允价值的份额，产生的收益计入营业外收入，为2023年度贡献归母净利润约3亿元，本年度无此事项。
4.1.3 房地产业务分部
2024年，房地产业务分部实现营业收入1,845.84亿元，同比增长10.09%；实现归母净利润3.43亿元，同比增加1.52亿元，同比增幅79.33%。 其中：
（1）子公司建发房产根据谨慎性原则计提37.09亿元存货跌价准备，实现“归母净利润”41.81亿元，为公司房地产业务分部贡献“归母净利润” 20.21亿元，同比减少0.29亿元；
（2）子公司联发集团根据谨慎性原则计提20.92亿元存货跌价准备，房地产业务实现“归母净利润”为-18.25亿元，为公司房地产业务分部贡献的“归母净利润”为-17.72亿元，同比减亏0.86亿元；
（3）本公司出售天津金晨房地产开发有限责任公司股权，取得投资收益0.94亿元。
4.1.4 美凯龙经营损益
（1）2024年度，美凯龙商场租赁及运营业务的营业利润超4亿元；美凯龙根据谨慎性原则计提资产减值准备和信用减值准备、调整投资性房地产项目带来的公允价值下降，以及由于停止部分回报率不及预期项目等原因产生的营业外支出，以上四项合计金额为33.90亿元，实现“归母净利润”为-30.46亿元。美凯龙为建发股份贡献的“归母净利润”为-9.03亿元。
（2）美凯龙为建发股份贡献的“归母净利润”同比减少3.4亿元，主要是由于公司2024年度合并美凯龙全年的利润表，2023年度仅合并美凯龙9-12月的利润表，由于合并期间的差异导致2024年度美凯龙归属于建发股份母公司所有者的净亏损有所增加所致。
4.2 2024年度重点工作及成效
4.2.1 供应链运营业务
公司供应链运营业务保持战略定力，集中优势资源做强核心主业，加快国际市场布局，强化科技、金融双赋能和投资、物流双支持，加强风险防控与合规监管，多个核心品类实现了经营货量的增长和市场占有率的提升，稳固了行业龙头地位。主要工作成效如下：
（1）坚持专业化发展，LIFT服务再精进
坚持专业化经营，经营货量持续增长。公司经营的黑色金属、有色金属、矿产品、农产品、浆纸、能源化工产品等主要大宗商品的经营货量超2.2亿吨，同比增速近8%，多个核心品类继续保持行业领先地位。其中：钢材经营货量超7,000万吨，同比增长超15%；农产品经营货量超3,500万吨，同比增长超8.5%；纸浆、纸张合计经营货量超1,500万吨，同比增长超10%。
加强资源获取力，深化大客户合作。建发钢铁集团与主要国有上市及大型民营钢厂合作货量增幅超20%，与国际矿山等主要铁矿供应商合作货量增幅超48%，其中向国际矿山直采合作货量增幅超27%；建发浆纸集团与国内外纸浆供应商合作货量增长近15%；建发农产品集团与大型国际粮商合作货量占比提升9个百分点。
深耕实体产业，提升产业服务力。建发钢铁集团梧州不锈钢产业项目，形成从铬矿、铬铁、镍铁到不锈钢及不锈钢加工全产业链运营服务。建发矿产集团依托铜冶炼平台，年内新增签约合作12家优质上游原材料供应商，进一步提升了在铜产业链的服务能力。
（2）加快国际化征程，全球化布局再迈进
公司积极融入国内国际双循环相互促进的新发展格局，加快推进海外业务布局，提升全球化运营能力。
国内方面：公司持续深耕华东、华南市场，拓展东北和中西部区域业务规模。2024年，公司向中西部供应商采购、对中西部客户销售的经营规模均达2,000亿元，其中采购金额同比增长约15%。
国际方面：公司加快供应链业务海外布局，积极推进海外业务本土化运营。截至2024年末，公司已有超50个海外公司和办事处。
公司海外业务规模超过100亿美元，同比增长约12%。业务地区结构方面，与东南亚联盟成员国家的业务规模同比提升约30%；与RCEP成员国家的业务规模同比提升约28%；与亚太经合组织国家的业务规模同比提升约17%；与“一带一路”沿线国家的业务规模同比提升17%。（注：本段所述海外业务指销售目的地为非中国地区的业务。）
（3）深化数智化应用，生态圈建设再升级
公司持续完善数智化风控体系，推进业务、财务、风控一体化的管理系统，助力业务运营提质增效；上线“海外综合服务平台”和BI海外业务分析看板，丰富“ERP国际版”功能，提升海外业务管理能力。公司旗下产业互联网平台引入AI大模型，推出多项AI智能服务，为产业链客户提供更高效、智能的服务，推进产业互联网新生态的构建。
（4）强化金融赋能，期现结合力再夯实
公司持续拓展境内外金融资源，为业务“走出去”提供金融支持。公司充分运用金融衍生品工具提升盈利能力，通过优化开仓时点、建立跨市结构等方式增厚期现业务利润，运用期货风险监控平台，多环节实时监控和管理敞口价格波动、金融衍生品交易和合规性风险。公司年内新增获批锰硅、硅铁、棉纱等多个期货交割库，进一步提升了供应链服务能力。
（5）锻造物流硬实力，海外物流节点再拓展
公司年内新增境外物流供应商112家，新增海外合作仓储网点141个，重点布局非洲和东南亚等区域的物流资源，累计海外合作仓储网点已超300个，覆盖全球30余个国家和地区；参股4家综合物流公司，布局泰国等境外地区物流基础设施。
（6）发力消费品赛道，业务出海再提速
公司聚焦轻纺、泛食品、汽车、家电等板块，并赋能优质国产消费品出海。2024年，公司消费品业务的营业收入约430亿元，同比增速超10%；出口规模超过15亿美元，同比增长超9%，其中汽车出口及转口规模超5.3亿美元，同比增长超76%。家电业务持续突破，全年家电业务营业收入超21亿元，同比增长约19%。
4.2.2 房地产业务
（1）行业筑底趋势回暖，高效去化排名稳进
2024年，受市场环境影响，公司房地产业务分部合计实现合同销售金额1,564.60亿元（全口径）【注：已剔除部分建发房产与联发集团合作项目的重复数据】，同比下降31.82%；全口径销售回款约1,548.34亿元，回款比例98.96%；回款比例多年来保持高位。其中，子公司建发房产实现合同销售金额1,335.08亿元（全口径），同比下降29.41%，权益销售金额约1,033.87亿元，同比减少25.14%；子公司联发集团实现合同销售金额262.24亿元（全口径），同比下降35.00%，权益销售金额约155.65亿元，同比下降13.69%。
得益于9月末政府部门发布的宏观政策和房地产行业政策，公司第四季度销售情况大幅回暖，权益销售金额同比增长约13%，相较于第三季度环比增长约186%。
公司在一、二线城市的全口径销售金额占比达到82.69%，全口径销售额超30亿元的城市数量达到15个。其中，建发房产的“杭州璞云”“杭州朗云”项目实现首开即罄；杭州“云湖之城”项目实现八开八罄，为2024年度浙江省单盘三冠王，单项目全年销售金额达88亿元。2024年度，建发房产在全国44个城市的销售规模位列业内前10名，且在杭州、厦门、福州等城市的销售规模位列行业前三。根据克而瑞研究中心发布的“2024年中国房地产企业销售榜”，按全口径销售金额计算，建发房产位列全国第7名，较上年提升1名。
（2）坚守稳健投资策略，土储结构持续优化
在投资拓储方面，公司坚持“以收定支”并加强现金流统筹管理，扎实做好地块价值梳理、风险排查、客群定位，积极把握优质土地的市场机会，审慎拓展土地储备，确保公司健康发展。
公司聚焦高能级城市的优质地段，年内以多元化方式获取优质土地26宗，全口径拿地金额合计635亿元，其中一、二线城市拿地金额占比接近97%，新增地块的全口径货值1,157.31亿元，重点布局上海、杭州、厦门、成都等核心城市。截至2024年末，公司在一、二线城市的全口径土地储备（未售口径）货值占比约80%，较上年末提高约6个百分点，有效增强了土储安全边际，土储结构不断优化。
（3）塑造行业标杆品质，精进服务口碑提升
公司聚焦产品创新与品质升级，以“好产品+好服务”塑造行业口碑和客户口碑，强化差异化和领先性竞争优势。
建发房产持续推进“新中式产品”的迭代升级，成功打造了多个灯塔项目，丰富了产品原型库；全新研发的“海派东方”产品在上海落地，进一步拓宽了产品线，巩固了建发产品的领先性与差异性。2024年，建发房产总体客户满意度达94分，位列赛惟库内行业第一。联发集团以新青年客户需求为基点完善了产品体系，同时搭建了产品体系数智化平台，为不断提升产品力打下良好基础。
物业服务方面，建发房产和联发集团坚持以客户为中心，持续精进服务品质，为业主打造安全、舒适、绿色、智慧的生活空间。2024年，建发物业服务满意度达94分，位列赛惟库内行业第二。良好的物业服务品质和口碑助力公司品牌在各城市落地深耕。截至2024年末，建发物业和联发物业在管项目数量达733个，在管项目面积达9,981.86万平方米，较上年末增加1,671.80万平方米。
2024年，公司房地产开发业务的主要经营数据（不含土地一级开发业务）详见下表。由于建发房产旗下房地产开发业务主要由建发国际集团负责运营，故下表仅列示建发国际集团主要经营数据。
【备注1：合同销售金额与合同销售面积：子公司、联营企业、合营企业的所有项目均全额计入，包括建发国际集团与联发集团的合作项目。】
【备注2：上表中建发国际集团和联发集团各自的权益销售金额、权益销售面积及其他科目的“权益口径”的计算方式为：并表项目和非并表项目均乘以股权比例再计入。】
【备注3：期末土地储备包含待开发的和已开发的所有尚未出售的项目建筑面积，但不包含公司开发的一级土地。】
【备注4：并表口径指的是：并表项目全额计入，非并表项目不计入。】
【备注5：上表中货值仅为期末时点的预估数，仅供参考，实际货值与最终实际售价相关。】
4.2.3家居商场运营业务（美凯龙）
2024年，美凯龙正式发布“3+星生态”战略，打造家居、家电、家装互为融合的一站式全生态消费场景，与海尔智家、海信、美的等头部品牌深化合作；在北京、上海、浙江等地打造并开业9家高端生活电器馆——潮电荟；落成首批16家M+高端家装设计中心，总面积已超70万平方米，完成规划出租率81.3%；新业态（含汽车、餐饮等）经营面积为91万平方米，同比提升28.6万平方米；全年实现“以旧换新”订单数72.4万单，销售额66.9亿。
5、 股东情况
5.1报告期末及年报披露前一个月末的普通股股东总数、表决权恢复的优先股股东总数和持有特别表决权股份的股东总数及前 10 名股东情况
单位: 股
5.2 公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
5.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
5.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
6、 公司债券情况
√适用 □不适用
6.1 公司所有在年度报告批准报出日存续的债券情况
单位:亿元 币种:人民币
6.2 报告期内债券的付息兑付情况
6.3报告期内信用评级机构对公司或债券作出的信用评级结果调整情况
□适用 √不适用
6.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
单位：亿元 币种：人民币
第三节 重要事项
1、 公司应当根据重要性原则，披露报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项。
2、 公司年度报告披露后存在退市风险警示或终止上市情形的，应当披露导致退市风险警示或终止上市情形的原因。
□适用 √不适用
董事长：林茂
董事会批准报送日期：2025年4月11日
