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深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“公司”）于2021年4月9日召开公司第九届董事会第四次会议，在关联董事回避表决的情况下，非关联董事以7票同意，0票反对，0票弃权审议通过了《关于注销2018年股票期权激励计划剩余已授予股票期权的议案》。现因本次激励计划第三个行权期行权条件未达标，根据公司《2018年股票期权激励计划（草案）》，公司拟注销2018年股票期权激励计划剩余已授予股票期权共计5,457,970份。本次注销完成后，公司股票期权激励计划有效期内剩余的股票期权数量为0份，具体情况如下：
一、本次股票期权激励计划简述
1、2018年3月5日，公司召开第八届董事会第十一次会议、第八届监事会第五次会议，审议通过了《关于审议<深圳市中洲投资控股股份有限公司2018年股票期权激励计划（草案）>及其摘要的议案》（以下简称“股票期权激励计划”）。根据股票期权激励计划，公司拟向包括董事长姚日波在内的68名公司董事、高级管理人员、核心技术（业务）人员（以下简称“激励对象”）进行股票期权激励，拟授予的股票期权数量为20,000,000股。
2、2018年3月21日，公司召开2018年第三次临时股东大会，审议通过了《关于审议<深圳市中洲投资控股股份有限公司2018年股票期权激励计划（草案）>及其摘要的议案》、《关于审议<深圳市中洲投资控股股份有限公司2018年股票期权激励计划实施考核管理办法>的议案》和《关于提请股东大会授权董事会办理公司2018年股票期权激励计划相关事宜的议案》。
3、2018年5月15日，公司召开第八届董事会第十六会议、第八届监事会第七次会议，审议通过《关于调整2018年股票期权激励计划激励对象名单及授予数量的议案》，公司股票期权首次授予期权的总数量由18,000,000份调整为17,732,453份，激励对象人数由68人调整为66人；同时审议通过《关于公司向激励对象首次授予股票期权的议案》，公司向公司董事、高级管理人员及核心技术（业务）人员等66名激励对象首次授予17,732,453份股票期权。
4、2018年6月21日，公司披露了《关于股票期权激励计划首次授予登记完成的公告》，经深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，公司已完成2018年股票期权激励计划首次授予登记工作,期权简称：中洲JLC1，期权代码：037063。
5、2018年6月22日，公司召开第八届董事会第十八次会议，审议通过了《关于对2018年股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格进行调整的议案》，公司对2018年股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格由15.40元/股调整为15.20元/股，数量为17,732,453份。
6、2018年7月2日，公司披露了《关于2018年股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格调整完成的公告》，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，2018年股票期权行权价格调整已办理完成。调整后，首次授予股票期权（期权简称：中洲JLC1，期权代码：037063）的行权价格为15.20元/股，数量为17,732,453份。
7、2019年4月11日，公司第八届董事会第二十六次会议审议通过了《关于注销2018年股票期权激励计划部分已授予股票期权的议案》。因部分激励对象离职后不再符合获授资格及本次激励计划第一个行权期行权条件未达标，根据公司《2018年股票期权激励计划（草案）》，公司决定注销2018年股票期权激励计划部分已授予股票期权共计7,681,585份。本次注销完成后，公司股票期权激励计划有效期内剩余的股票期权数量为10,050,868份，激励对象调整为54人。
8、2019年4月23日，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，2018年股票期权激励计划注销事宜办理完成。公司2018年股票期权激励计划有效期内剩余的股票期权数量为10,050,868份，激励对象调整为54人。
9、2019年6月28日，公司披露了《关于对2018年股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格进行调整的公告》，公司对2018年股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格由15.20元/股调整为15.10元/股，数量为10,050,868份。
10、2020年4月24日，公司召开第八届董事会第三十八次会议，审议通过了《关于注销2018年股票期权激励计划部分已授予股票期权的议案》，因部分激励对象离职后不再符合获授资格及本次激励计划第二个行权期行权条件未达标，根据公司《2018年股票期权激励计划（草案）》，董事会同意公司注销2018年股票期权激励计划部分已授予股票期权共计4,592,898份。本次注销完成后，公司股票期权激励计划有效期内剩余的股票期权数量为5,457,970份，激励对象调整为50人。
11、2020年5月12日，经中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司审核确认，2018年股票期权激励计划注销事宜办理完成。公司2018年股票期权激励计划有效期内剩余的股票期权数量为5,457,970份，激励对象调整为50人。
12、2020年7月10日，公司披露了《关于对2018年股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格进行调整的公告》，公司对2018年股票期权激励计划已获授的股票期权行权价格由15.10元/股调整为14.98元/股，数量为5,457,970份。
二、本次股票期权注销的具体情况
1、首次授予股票期权第三个行权期未达到行权条件涉及的注销。
根据公司《2018年股票期权激励计划（草案）》的相关规定：
（1）首次授予的股票期权行权期及各期行权时间安排如下表所示：
（2）本激励计划授予的股票期权分年度进行绩效考核并行权，以达到绩效考核目标作为激励对象的行权条件。公司2018年股票期权激励计划第三个行权期的业绩考核目标为“2020年度归属上市公司股东的净利润不低于200,000万元”，若公司未满足上述业绩考核目标的，所有激励对象对应考核当年可行权的股票期权均不得行权，由公司注销。
公司2020年度归属上市公司股东的净利润为281,350,353.66元，未达到公司2018年股票期权激励计划第三个行权期条件的考核指标，公司拟注销2018年股票期权激励计划剩余已授予股票期权共计5,457,970份。
综上所述，本次拟注销已授予的股票期权合计5,457,970份。本次注销完成后，公司2018年股票期权激励计划有效期内剩余的股票期权数量为0份。
三、本次注销对公司的影响
本次公司将2018年股票期权激励计划剩余已授予股票期权予以注销，不会对公司的财务状况和经营成果产生实质性影响。
公司本次注销剩余已授予股票期权行为符合《公司法》、《证券法》、《上市公司股权激励管理办法（试行）》、《股权激励有关事项备忘录1-3 号》、公司《章程》及《深圳市中洲投资控股股份有限公司2018年股票期权激励计划（草案）》的相关规定。
四、独立董事意见
经核查，独立董事一致认为公司本次注销2018年股票期权激励计划剩余已授予股票期权行为符合《公司法》、《证券法》、《上市公司股权激励管理办法（试行）》、《股权激励有关事项备忘录1-3 号》、公司《章程》及《深圳市中洲投资控股股份有限公司2018年股票期权激励计划（草案）》等有关法律、法规和规范性文件的要求以及公司章程的规定，不存在损害公司及全体股东尤其是中小股东利益的情形。因此，作为公司独立董事，我们同意本次注销剩余已授予股票期权。
五、监事会意见
经审核，监事会认为：本次公司将2018年股票期权激励计划剩余已授予股票期权予以注销，不会对公司的财务状况和经营成果产生实质性影响。本次注销剩余已授予股票期权行为符合《公司法》、《证券法》、《上市公司股权激励管理办法（试行）》、《股权激励有关事项备忘录1-3 号》、公司《章程》及《深圳市中洲投资控股股份有限公司2018年股票期权激励计划（草案）》的相关规定。
六、律师意见
北京市中伦（深圳）律师事务所为本事项出具了法律意见书，认为公司本次激励计划调整事项的批准和授权，以及调整的方法和内容，均符合《公司法》、《证券法》、《管理办法》、《备忘录3号》等法律、法规和规范性文件以及《公司章程》、《2018年股票期权激励计划（草案）》的相关规定。
七、备查文件
1、公司第九届董事会第四次会议决议；
2、公司第九届监事会第二次会议决议；
3、独立董事关于公司第九届董事会第四次会议相关事项的独立意见；
4、北京市中伦（深圳）律师事务所关于深圳市中洲投资控股股份有限公司2018年股票期权激励计划调整事项的法律意见书。
特此公告。
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董 事 会
二二一年四月十三日
股票代码：000042 股票简称：中洲控股 公告编号： 2021-26号
深圳市中洲投资控股股份有限公司
关于2020年度计提资产减值准备的公告
公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。
一、计提资产减值准备情况概述
为了真实反映深圳市中洲投资控股股份有限公司（以下简称“公司”）的财务状况和经营成果，根据《企业会计准则》以及公司会计政策、会计估计的相关规定，本着谨慎性原则，公司及下属子公司对截止2020年12月31日的资产进行了减值测试，对可能减值的资产计提了减值准备。2020年度计提资产减值准备21,404.11万元，转回或转销资产减值准备14,857.16万元，核销资产减值准备2,099.99万元，2020年12月31日资产减值准备余额为107,204.47万元。
具体情况如下表：
单位：人民币万元
二、计提资产减值准备的具体情况说明
（一）信用损失准备
公司根据以往坏账损失发生额及其比例、债务单位的实际财务状况和现金流量情况等相关信息，将应收款项按信用风险特征划分为若干资产组合，再按这些资产组合在资产负债表日余额的一定比例计算确定减值损失，计提信用损失准备。
按照公司计提应收款项信用损失准备的政策，本年计提信用损失准备254.56万元，收回或转回信用损失准备498.79万元，核销信用损失准备2,099.99万元，年末信用损失准备余额为5,463.98万元。
（二）存货跌价准备
2020年末公司根据存货成本账面价值与可变现净值测算存货跌价准备。公司的存货在资产负债表日按成本与可变现净值孰低计量，对可变现净值低于存货成本的差额，计提存货跌价准备并计入当期损益。直接用于出售的存货，以该存货的估计售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；正在开发中的存货，以所开发的开发产品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值。
具体情况如下表：
单位：人民币万元
根据《企业会计准则》及公司相关会计政策，本年计提存货跌价准备14,923.29万元，转回存货跌价准备4,905.90万元，转销存货跌价准备7,669.81万元，年末存货跌价准备余额为82,227.05万元。
（三）商誉减值准备
公司对非同一控制下的企业合并,购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。同时，在认定资产组时，考虑企业管理层管理生产经营活动的方式和对资产的持续使用或者处置的决策方式等。因企业合并所形成的商誉，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产组的可收回金额按照该资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的（总部资产和商誉分摊至某资产组或者资产组组合的，该资产组或者资产组组合的账面价值包括相关总部资产和商誉的分摊额），确认相应的减值损失。
2019年5月公司完成对中保盈隆（深圳）股权投资合伙企业（有限合伙）（下称“中保盈隆”）及其子公司惠州市银泰达实业有限公司(以下简称“惠州银泰达”)的非同一控制下企业合并。公司按照上述企业会计准则要求，将购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额11,360.33万元确认为商誉。公司以能独立产生现金流入、管理开发经营活动的方式(主要系按照地产项目)以及对资产的使用或处置的统一决策作为认定资产组的标准，认定惠州银泰达的房地产存货为资产组 (以下简称“银泰达资产组”)。
2019年末，公司评估了商誉的可收回金额，产生商誉的银泰达资产组的可收回金额按照银泰达资产组的公允价值减处置费用后的净额及预计未来现金流量的现值孰高确定。公允价值使用剩余法、假设开发法确定，未来现金流量现值基于公司管理层按照五年详细预测期对未来现金流量进行预计，详细预测期的未来现金流量基于管理层制定的商业计划确定。公司在预计未来现金流量现值时使用的关键假设包括预计售价、预计建设成本和折现率等。公司管理层在确定各关键假设相关的参数时，与公司历史经验或外部信息来源一致。经测试，产生商誉的银泰达资产组的账面价值高于其可收回金额，并确定与公司房地产开发业务相关的商誉发生了减值，减值金额为11,360.33万元。
2019年已对该商誉全额计提减值准备，本年无变化。
（四）合同取得成本减值准备
根据新收入准则规定，与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列第一项减去第二项的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失：一是企业因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；二是为转让该相关商品估计将要发生的成本。企业应当按照确定交易价格的原则（关于可变对价估计的限制要求除外）预计其能够取得的剩余对价。估计将要发生的成本主要包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本等。以前期间减值的因素之后发生变化，使得企业上述第一项减去第二项后的差额高于该资产账面价值的，应当转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，企业应当首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；然后，按照上一段的要求确定与合同成本有关的资产的减值损失。企业按照《企业会计准则第8号——资产减值》测试相关资产组的减值情况时，应当将按照上述要求确定上述资产减值后的新账面价值计入相关资产组的账面价值。
具体情况如下表：
单位：人民币万元
公司按照以上会计准则的规定，本年确认的合同取得成本均为佣金，对合同取得成本进行减值测试后，本年计提合同取得成本减值准备6,226.26万元，转销合同取得成本减值准备1,782.66万元，年末合同取得成本减值准备余额为8,153.11万元。
三、计提资产准备对公司报告期财务状况的影响
2020年度计提资产减值准备21,404.11万元，转回或转销资产减值准备14,857.16万元，核销资产减值准备2,099.99万元，考虑所得税及少数股东损益影响，减少2020年度归归属于上市公司股东的净利润5,071.84万元，减少合并报表归归属于母公司所有者权益5,071.84万元。其中：
（1）计提信用损失准备254.56万元，收回或转回信用损失准备498.79万元，核销信用损失准备2,099.99万元，增加归属于上市公司股东的净利润183.17万元，增加合并报表归归属于母公司所有者权益183.17万元；
（2）计提存货跌价准备14,923.29万元，转回存货跌价准备4,905.90万元，转销存货跌价准备7,669.81万元，减少归属于上市公司股东的净利润811.41万元，减少合并报表归归属于母公司所有者权益811.41万元；
（3）计提合同取得成本减值准备6,226.26万元，转回或转销合同取得成本减值准备1,782.66万元，减少归属于上市公司股东的净利润4,443.60万元，减少合并报表归归属于母公司所有者权益4,443.60万元。
上述数据已经公司审计机构德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审计。
公司本次计提资产减值准备符合《企业会计准则》和公司相关会计政策的规定，体现了会计谨慎性原则，公允反映了公司2020年12月31日合并财务状况以及合并经营成果，有助于向投资者提供更加可靠的会计信息。
特此公告。
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董 事 会
二二一年四月十三日
证券代码：000042 证券简称：中洲控股 公告编号：2021-13号
深圳市中洲投资控股股份有限公司
2020年年度报告摘要
一、重要提示
本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。
非标准审计意见提示
□ 适用 √ 不适用
董事会审议的报告期普通股利润分配预案或公积金转增股本预案
√ 适用 □ 不适用
是否以公积金转增股本
□ 是 √ 否
公司经本次董事会审议通过的普通股利润分配预案为：以664,831,139为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.50元（含税），送红股0股（含税），不以公积金转增股本。
董事会决议通过的本报告期优先股利润分配预案
□ 适用 √ 不适用
二、公司基本情况
1、公司简介
2、报告期主要业务或产品简介
公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司拥有丰富的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司。公司致力于成为国内一流的城市综合运营商，房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域。
3、主要会计数据和财务指标
（1）近三年主要会计数据和财务指标
公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据
□ 是 √ 否
单位：元
（2）分季度主要会计数据
单位：元
上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重大差异
□ 是 √ 否
4、股本及股东情况
（1）普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10名股东持股情况表
单位：股
（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无优先股股东持股情况。
（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系
5、公司债券情况
公司是否存在公开发行并在证券交易所上市，且在年度报告批准报出日未到期或到期未能全额兑付的公司债券
否
三、经营情况讨论与分析
1、报告期经营情况简介
（1）报告期内外部环境分析
2020年是“十三五”规划收官之年，全面建成小康社会取得历史性成就。这一年，恰逢深圳经济特区建立40周年，中央正以更大气魄全面深化改革、扩大开放，续写更多“春天的故事”；这一年，中央坚持稳中求进总基调，巩固疫情防控和经济社会发展成果，坚持扩大内需，强化科技战略支撑；这一年，国家坚持房住不炒定位，因地制宜、多策并举，高度重视保障性租赁住房建设，促进房地产市场平稳健康发展。
2020年是极不平凡的一年，百年难遇的新冠肺炎疫情侵扰全球。中国构筑疫情防控的坚固防线，率先控制疫情、复工复产，最终成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，经济社会发展的成果来之不易。“十四五”规划全面擘画，国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局加速形成，新时期的发展机遇值得期待。
国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6%。2020年上半年因城施策更加灵活，多地从供需两端陆续出台房地产扶持政策，下半年市场恢复向好，部分城市房地产市场过热，政策环境趋紧，多地升级楼市调控政策。国家不将房地产作为短期刺激经济的手段，以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，确保房地产市场平稳运行。
（2）公司的经营业态及区域竞争优势
公司致力于成为国内一流的城市综合运营商，以城市开发、建设和运营为核心业务，其他业务涵盖酒店经营、商业管理、物业服务等领域。公司拥有丰富的土地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公司。公司房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，各区域布局及主要竞争优势如下：
①以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域拥有大量优质资产，包括高端商住项目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海华府、中洲滨海商业中心项目位于福田区，由公司受托经营管理，是集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合体项目；中洲坊创意中心项目位于罗湖区笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，是标杆性城市综合体项目，现已逐批入市销售；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，交通便利，区位优势明显；宝安26区项目规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店，是南山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻。
公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司开发的项目已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，形成多盘联动态势，惠州中央公园项目在市场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力，惠州公司常年跻身惠州房企销售排行榜前十位，已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
公司积极布局广州、东莞、佛山等区域。主要项目有广州南沙国际风险投资中心、佛山璞悦花园、东莞里程花园、东莞上一村等项目。其中广州南沙国际风险投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，未来区位价值凸显；东莞上一村项目是位于东莞的村企合作项目，是公司布局东莞区域的重要切入点。
②重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。
公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，成都中央公园、成都锦城湖岸、重庆半岛城邦等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场认可度持续提升。
③稳固大上海都市圈，打造高品质品牌形象。
公司在大上海都市圈市场地位显著提升，已形成多城、多区、多盘联动格局。公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市，开发和销售的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、花溪源著等项目。
④夯实青岛区域，抢占市场高地。
公司青岛半岛城邦项目区位优越，靠近青岛胶东国际机场，连续多年位居胶州销售金额前列，带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市场口碑。
（3）报告期内公司主要经营管理工作回顾
公司2020年实现房地产销售面积72万平方米，销售金额139.91亿元，完成年度目标的105.20%，营业收入106.97亿元，同比增长48%。
全年主要经营及管理工作如下：
①克服疫情影响，保障营销回款。2020年1月23日，公司成立疫情防控小组，建立“工作联动、信息报送、灵活办公”的协调机制，快速开展抗疫公益行动。公司秉持“因城施策，一案一策”的营销原则，深挖市场潜力，以回款为中心，坚持业绩导向，全力克服疫情影响，年度销售目标基本达成。
②运营管控提质增效。关注疫情带来的住房需求迭代，更新设计理念，打造满足主流市场需求的高品质产品。公司强化运营管理力度，开展季度综合巡检，优化完善项目主数据系统，实现精细管控。通过派驻技术人员、现场巡查、专人专责、预警督办等方式，各城市公司项目质量、安全管理水平逐步提升，各项目交付质量得到有力保障，2020年交付面积合计约88万㎡，平均到访交付率超85%。
③稳健投资，拓展方式多样化。公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念，审慎投资、因城施策，顺应政策导向，抵御市场风险，持续加强多元化的投资拓展能力。2020年，公司积极通过摘牌、股权收购、多渠道合作等方式拓展项目，已获取或签署合作意向项目涉及计容面积约95万平方米，盘活存量土地储备计容面积约20万平方米，长期利好公司经营活动。
④2020年，公司高度重视现金流安全，资金以收定支，稳步调整经营节奏，取得收支平衡。
⑤资产板块资产板块持续为公司带来稳定现金流。旗下酒管公司经营面积15.68万平方米，在受到疫情重大冲击下，开源节流积极应对，下半年逐步回温；商置公司维持稳定经营，运营面积27.6万平方米；物业公司稳步提升，签约服务面积763.2万平方米，较上年新增17.2万平方米。在疫情影响下，资产板块持续发挥避风港作用。
（4）新增土地储备项目
（5）累计土地储备情况
（6）主要项目开发情况
（7）主要项目销售情况
（8）主要项目出租情况
（9）融资途径
（10）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，截止2020年12月31日尚未结清的担保金额计人民币91.18亿元。房地产公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
（11）公司未来发展的展望
①行业格局与趋势
国际政治经济形势正在发生深刻变化，全球经济复苏仍有诸多不确定因素。2021年是“十四五”规划开局之年，也将迎来中国共产党建党100周年。中央坚持房住不炒总基调，稳地价、稳房价、稳预期，调控趋向精准化和灵活化。新时期下，区域分化加剧、企业集中度持续提高，行业或将出现以下趋势：
A、时代红利：由短期暴利转向长期价值。土地招拍挂市场竞争激烈，极低成本的土地资源几乎不复存在；房地产长效机制建立，商品房销售价格受到严格调控；重点房企的资金及融资杠杆受到监控，高杠杆、高周转的模式难以为继。新时期下，城市核心资产的运营收入占比将逐步提高，城市更新、产城融合等较长周期的项目模式有望占据更大的市场份额，这就要求房企具有更长期的价值观念，打磨多业态的产品力和全周期的竞争力。
B、行业竞争：由简单打法转向全面发展。过去二十年，众多房企借助土地与政策红利、人口与金融红利得以快速发展，开发销售的业态较单一，对企业内功的要求也较低。目前常住人口城镇化率已超过60%，改善型需求持续增长，未来市场对于产品创新、产品质量、公共利益的需求将更加强烈，整个行业都要加快适应。中国的房地产企业将迎来人才培养、品牌管理、产品创新、资产运营、科技创新等综合能力全面竞争的新时代。
C、企业经营：应势而为有望实现新发展。针对重点房地产企业的“三道红线”政策正在试点推进，针对银行业金融机构房地产贷款集中度的“五档管理”已经实施，核心城市住宅用地开始“两集中”出让。面对新的政策导向，房地产企业预计将作出多方面的调整，在资金端要加强风险防范、控制资金杠杆，在产品端要聚焦优质资产、提升品牌效益，在运营端要调整经营节奏、适应集中供地模式。展望未来，基本面扎实的企业有望实现在核心城市的快速深耕与跨越式发展。
②公司发展战略
A、规模稳健。公司坚持稳中求进的发展总基调，充分发挥资源协同优势，以稳健适当的企业规模，走出一条符合城市发展规律的高质量增长之路。
B、资产增值。进入不动产时代，资产板块地位凸显，可以提供持续稳定的现金流、实现资产保值增值和长期利润增长、提升中洲知名度和美誉度，助力地产板块穿越调控周期。
C、品牌重塑。新时期新气象，公司要努力打造更优质产品、提供更优质服务，借助“中洲会”等平台进一步提升品牌宣传能力，努力成为国内一流的城市综合运营商。
D、有所突破。密切关注与切入市场局势中新的机会点，在公司深耕的城市和区域提升品牌影响力，努力提高市场份额，保持优异的成长性和核心竞争力。
③2021年工作目标和重点工作
A、总体经营目标
2021年，公司计划实现房地产销售面积61万平方米，销售金额134亿元，房地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积102万平方米。
B、年度重点工作
在新的一年，中洲控股将采取“稳健经营，精细管理”的经营策略，以“促融合，稳经营，创品质，增效益”为核心，重点完成以下工作：
a）整合资源，积极拓展。
公司将以长期高质量发展为目标，发扬中洲“敢闯敢试，先行先试”的深圳拓荒牛精神，高效协同，努力破解土地成本高企、房企融资逐渐收紧等难题。提升经营思维，聚焦重大机遇，将传统的地产开发与商业、产业、物业等城市运营配套服务紧密结合，形成更成熟的城市运营能力和差异化的土地获取能力。
b）快销快回，财务稳健。
中洲将坚持稳健的现金流管理，保证资金安全；同时坚持目标导向，冲刺营销，攻坚回款。在营销方面，力争重点项目的销售价格取得新突破，实现成交量、价齐涨。合理控制营销费用支出，强化自拓和老带新销售，提高品牌粘性，努力降低渠道销售占比，做好媒体投放费效评估。在回款方面，2021年继续落实回款量化考核，加强预算管理和监管资金盘活，促进回款率稳步提升。在资金支出方面，贯彻以收定支的额度管理，优化相关机制，保证收支平衡。
c）锤炼产品，打造品牌。
伟大的品牌源于过硬的品质。2021年预计新开工8个项目/批次，公司将继续把好供应商准入关，坚守产品质量关，加强计划运营协调功能，落实安全文明施工，严格把控建设过程，精雕产品品质。
公司将认真打造优质产品，用心提供客户服务，力争完美验收交付，同时加强品牌宣传和价值输出，积极参与公益活动，建立优良的品牌形象。用最优质的产品和服务，全力打造中洲品牌，将对城市未来的想象，实实在在地交付到中洲的业主手中。
d）强化管控，增加效益。继续做好审计工作，管控公司经营风险。针对合作纠纷等重大诉讼案件，要集中力量妥善处置，守护公司核心利益。充分发挥人力行政支撑保障作用，优化组织架构，完善绩效考核制度，增强组织效能。
按照“以目标成本管控为中心、以全过程成本管控为手段、以结果考核为导向”的策略精打细算，持续推动总包预结算工作，减少和杜绝无效成本，落实索赔和反索赔工作，确保经营成本投入效率的最大化，切实增加公司效益。
2、报告期内主营业务是否存在重大变化
□ 是 √ 否
3、占公司主营业务收入或主营业务利润10%以上的产品情况
√ 适用 □ 不适用
单位：元
4、是否存在需要特别关注的经营季节性或周期性特征
□ 是 √ 否
5、报告期内营业收入、营业成本、归属于上市公司普通股股东的净利润总额或者构成较前一报告期发生重大变化的说明
√ 适用 □ 不适用
（1）报告期主营业务收入1,069,701.95万元，较上年同期增加348,385.37万元，增幅48.30%，主要原因是本期竣工结算的房地产项目收入较上年同期增加；
（2）报告期主营业务成本778,209.92万元，较上年同期增加345,163.81万元，增幅79.71%，主要原因是本期竣工结算的房地产项目毛利较上年同期下降，房地产销售成本增加；
（3）报告期归属于上市公司股东净利润28,135.04万元， 较上年同期减少50,581.86万元，减幅64.26%，主要原因是上年完成中洲置业有限公司（原名“中洲投资控股(香港)有限公司”）股权交割形成投资收益，本期无相关事项。
6、面临退市情况
□ 适用 √ 不适用
7、涉及财务报告的相关事项
（1）与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
本公司自2020年1月1日起执行财政部于2017年修订的《企业会计准则第14号—收入》(以下简称“新收入准则”)。
新收入准则引入了收入确认计量的五步法，并针对特定交易(或事项)增加了更多的指引。本集团详细的收入确认和计量的会计政策参见“第十二节财务报告-五、重要会计政策及会计估计-26‘收入’“。新收入准则要求首次执行该准则的累计影响数调整首次执行当年年初(即2020年1月1日)留存收益及财务报表其他相关项目金额，对可比期间信息不予调整。
执行新收入准则对2020年1月1日合并资产负债表相关项目的影响列示如下：
单位：人民币元
（2）报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明
□ 适用 √ 不适用
公司报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。
（3）与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明
√ 适用 □ 不适用
1、单次处置对子公司投资即丧失控制权的情形
单位：人民币元
2、其他原因的合并范围变动
深圳市中洲投资控股股份有限公司
董事长：贾帅
2021年4月13日
股票代码：000042 股票简称：中洲控股 公告编号：2021-11号
深圳市中洲投资控股股份有限公司
第九届董事会第四次会议决议公告
本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，没有任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
一、董事会会议召开情况
1、深圳市中洲投资控股股份有限公司(以下简称“公司”) 第九届董事会第四次会议通知于2021年3月29日通过电子邮件形式送达至各位董事，通知中包括会议的相关材料，同时列明了会议的召开时间、内容和方式。
2、本次董事会于2021年4月9日在深圳市中洲万豪酒店多功能厅召开，以现场方式进行表决。
3、本次董事会应出席董事9名，独立董事张英以视频方式出席会议，实际出席董事9名。
4、本次董事会由董事长贾帅先生主持，公司部分监事及高级管理人员列席了本次董事会。
5、本次会议的召集、召开和表决程序符合《中华人民共和国公司法》等法律法规和公司《章程》的有关规定。
二、董事会会议审议情况
会议审议并通过了如下议案：
1、以9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《2020年度董事会工作报告》。
董事会同意将2020年度董事会工作报告提交2020年度股东大会审议。
公司独立董事钟鹏翼、张英、叶萍向董事会提交了《独立董事2020年度履职情况报告》，并将在公司2020年度股东大会上进行述职。
具体内容详见公司同日刊载于中国证监会指定信息披露媒体巨潮资讯网上的2021-14号公告《2020年度董事会工作报告》及2021-25号公告《独立董事2020年度履职情况报告》。
2、以9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《2020年度总裁工作报告》。
董事会同意该报告并入董事会工作报告提交公司2020年度股东大会审议。
具体内容详见公司同日刊载于中国证监会指定信息披露媒体巨潮资讯网上的2021-14号公告《2020年度董事会工作报告》。
3、以9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《关于2020年度经审计财务报告的议案》。
德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）对公司2020年度财务报表进行了全面审计，并出具了标准无保留意见的审计报告（德师报(审)字(21)第P02097号）。
（1）经审计后的2020年度财务报表主要数据及指标
（2）财务报表主要数据及指标说明
①2020年度实现营业收入10,697,019,545.17元，较上年同期增加48.30%，主要原因是本期竣工结算的房地产项目收入较上年同期增加。
②2020年度归属于上市公司股东的净利润281,350,353.66元，较上年同期减少64.26%，主要原因是上年同期完成中洲置业有限公司（原名“中洲投资控股(香港)有限公司”）股权交割形成投资收益，本期无相关事项。
③2020年度经营活动产生的现金流量净额1,227,711,579.30元，较上年同期增加245.71%，主要原因是本期支付地价款较上年同期减少以及销售回款较上年同期增加。
4、以9票同意，0票反对，0票弃权，审议通过《关于2020年度利润分配及分红预案的议案》。
根据德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）出具的德师报(审)字(21)第P02097号审计报告，本公司（母公司）2020年度实现净利润2,902,211,995.90元，加年初未分配利润2,839,618,230.65元，减去分配2019年度现金红利79,779,736.68元，母公司2020年末实际可供分配的利润为5,662,050,489.87元。根据国家有关法律、法规及公司《章程》的规定，公司拟提出2020年度利润分配及分红预案如下：
（1）公司法定公积金累计额已达公司注册资本的50%以上，本年度不再提取法定盈余公积；
（2）按照母公司净利润和上年度未分配利润共计5,662,050,489.87元，作为分红基金的来源。以公司年末总股本664,831,139股为基数，每10股派发现金红利0.50元（含税），合计共派现金33,241,556.95元（含税），占公司2020年度合并报表归属于母公司股东的净利润281,350,353.66元的11.82%，剩余未分配利润结转下年度。
公司2020年度利润分配及分红预案的分红标准和分红比例符合监管部门的有关要求和公司《章程》的规定，与公司最近几年的现金分红水平保持相当。
如公司在分红派息股权登记日之前发生增发、回购、可转债转增股本等情形导致分红派息股权登记日的总股份数发生变化，每股股息将在合计派息总额不变的前提下相应调整。
(下转D71版)
