公司代码：600675 公司简称：中华企业
一重要提示
1本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到上海证券交易所网站等中国证监会指定媒体上仔细阅读年度报告全文。
2本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
3公司全体董事出席董事会会议。
4立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
5经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
2020年4月27日，经公司董事会审议通过，公司2019年度利润分配预案为：公司2019年度拟以实施权益分派股权登记日登记的总股本为基数分配利润，拟以未分配利润向全体股东每10股派发现金红利人民币1.38元（含税）。截至2019年12月31日，公司总股本为6,096,135,252.00股，以此计算合计拟派发现金红利841,266,664.78元（含税）。
本次利润分配不进行送股及资本公积金转增股本。
在实施权益分派的股权登记日前公司总股本发生变动的，拟维持每股分配比例不变。
二公司基本情况
1公司简介
2报告期公司主要业务简介
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
中华企业是上海地产集团旗下市场化房地产开发的主要平台，是上海解放后第一家专业从事房地产开发经营的企业。公司以中高端商品住宅开发为核心，同步发展商用地产、资产运营、社区服务、物业管理等相关产业。公司聚焦住宅、商办以及存量资产三条产品线的开发和运营，着力打造具有海派建筑风格和中企特色的精品房地产开发项目，在深耕上海市场的同时布局环沪及长三角区域，辐射昆山、镇江、苏州、杭州、江阴、无锡、合肥等重点城市。
公司成立65年来，积累了丰富的房地产开发与城市开发建设经验，通过提高产品质量，提高资产效益，做深社区服务，持续提升客户满意度，扩大中企品牌影响力，为城市开发建设和社会经济发展贡献力量。如今，面对市场新形势，公司积极探索改革路径，优化企业发展模式，形成经营管理优势，进一步完成从单一住宅产品提供商向房地产开发及综合服务商的转型，正逐步形成以开发建设为业务切入点、以资产经营为利润增长点的盈利新模式，力争成为上海地区有重要影响力的房地产开发经营服务企业。
报告期内，公司重点在建项目有尚汇豪庭、中企滨江悦府、中企环球世纪大厦、中企国际金融中心、中企滨江智慧广场等。
（二）行业情况
2019年的房地产市场以“稳”为主基调，呈现宏观政策调控收紧、土地市场趋于理性、行业竞争更为激烈的态势。在“房住不炒”的定位下，房地产市场政策面仍然趋紧，房企资金风险加大。全年全国共计出台房地产调控政策600余次。两会期间“一城一策”的提出意味着房地产调控更加细化。7月的中共中央政治局会议首次明确“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，房地产市场平稳发展成为政策导向。融资方面，房企融资环境进一步收紧。银保监会重拳出击整治地产融资乱象，强调不得向未达标房地产项目提供融资，并对银行机构房地产业务开展重点检查。与此同时，城镇化建设目标更加明确、粤港澳大湾区发展规划、长三角区域一体化发展、落户限制全面放宽、城市更新与老旧小区改造步伐加快等新政的出台则为城市开发建设带来了新的机遇。总体而言，2019年房地产市场是本轮调控效果体现的一年，通过因城施策的方针稳供求、稳价格、稳预期的“三稳”方针，众多城市从土地获取、预售标准、销售价格、销售方式等都得到了高度的规范化，地价和房价也形成了较为良性的关系。另一方面，房地产行业两极分化日益严重。头部企业市场份额进一步扩大，而中小企业面临优胜劣汰的结局。可见房地产行业正呈现出稳中求进的新竞争格局，如何调整经营模式，充分发挥自身优势以实现可持续发展成为所有房企亟待思考的问题。
3公司主要会计数据和财务指标
3.1近3年的主要会计数据和财务指标
单位：元 币种：人民币
3.2报告期分季度的主要会计数据
单位：元 币种：人民币
季度数据与已披露定期报告数据差异说明
□适用 √不适用
4股本及股东情况
4.1普通股股东和表决权恢复的优先股股东数量及前10 名股东持股情况表
单位: 股
4.2公司与控股股东之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
√适用 □不适用
4.4报告期末公司优先股股东总数及前10 名股东情况
□适用 √不适用
5公司债券情况
√适用 □不适用
5.1公司债券基本情况
单位:亿元 币种:人民币
5.2公司债券付息兑付情况
√适用□不适用
报告期内，“16中星01”完成回售的实施，有效回售金额为2.11亿元，债务余额为34.89亿元。2019年3月16日，公司上调该期债券票面利率，在2019年3月16日至2021年3月15日的存续期内，票面利率由3.20%上调为4.10%。公司全资子公司中星集团已按时兑付2016年公司债券（第一期）回售金额和应付利息；
2019年3月4日，公司已按时兑付2016年非公开发行公司债券（第一期）本金和应付利息；
2019年3月18日，公司已按时兑付2016年非公开发行公司债券（第二期）本金和应付利息；
2019年10月14日，公司已按时兑付2013年公司债券本金和应付利息。
5.3公司债券评级情况
√适用 □不适用
1、中华企业股份有限公司2013年公司债券
2019年2月19日，中诚信证券评估有限公司（以下简称“中诚信证评”）根据公司2018年年报出具跟踪评级报告，公司主体信用等级由AA上调为AA+，“中华企业股份有限公司2013年公司债券”债券信用等级维持为AAA，评级展望稳定。
2019年6月11日，中诚信证券评估有限公司对公司信用状况进行跟踪分析，公司主体信用等级维持为AA+，“中华企业股份有限公司2013年公司债券”债券信用等级维持为AAA，评级展望稳定。
2、上海中星（集团）有限公司2016年公司债券（第一期）
2019年6月14日，上海新世纪资信评估投资服务有限公司（以下简称“新世纪资评”）根据中星集团2018年年报出具跟踪评级报告，公司主体信用等级维持为AA+，“上海中星（集团）有限公司2016年公司债券（第一期）”债券信用等级维持为AAA，评级展望稳定。
5.4公司近2年的主要会计数据和财务指标
√适用 □不适用
三经营情况讨论与分析
1报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入132.82亿元，较去年同期减少31.13%，实现归属于母公司净利润为23.40亿元，较去年同期减少9.73%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润20.77亿元，较去年同期减少15.94%。报告期内压缩带息负债约3.70亿元，期末资产负债率为68.67%。
2导致暂停上市的原因
□适用 √不适用
3面临终止上市的情况和原因
□适用 √不适用
4公司对会计政策、会计估计变更原因及影响的分析说明
√适用 □不适用
报告期内重要会计政策变更的具体说明请详见临2020-008号公告。
5公司对重大会计差错更正原因及影响的分析说明
□适用 √不适用
6与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
√适用□不适用
截至2019年12月31日止，本公司合并财务报表范围内子公司如下：
本期合并财务报表范围及其变化情况详见2019年年度报告附注“合并范围的变更” 和 “在其他主体中的权益”。
